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房地产交易 “阴阳”合同要不得!

发表日期:2021-09-16 16:53 浏览次数:219次

去年8月,刘某通过房产中介将位于顺庆区的一套住房以70万元的价格卖给张某,双方在中介处签订了房屋买卖居间合同。为了避税,刘某和张某办理存量房合同网签时约定房屋成交价格为50万元。随后,张某支付房款50万元给刘某,买卖双方共同申请办理了房屋交易过户手续和不动产登记。张某取得不动产权证后,却拒绝办理二手房按揭贷款支付剩余房款20万元,刘某无奈之下向人民法院提起诉讼。这是一起因二手房交易“阴阳”合同导致纠纷的典型案例。

二手房交易“阴阳”合同是指买方和卖方签订两份不同价格的购房合同,一份是双方真实成交价格的“阴”合同,另一份是网签备案价格较低的“阳”合同。此举表面上看似符合买卖双方的利益,但实际上对双方都存在风险和隐患。

首先,对卖方来说,可能面临对合同真实成交价款理解上的争议从而引发诉讼。法院经过审理认定,刘某和张某网签备案的存量房交易合同其目的在于少缴税费,交易价格是双方虚假的意思表示,而房屋买卖居间合同才是双方真实交易的体现,张某应当支付剩余房款20万元。虽然卖方刘某最终胜诉,但却费时费力,得不偿失。

其次,对买方而言,可能会面临无法取得足额贷款的风险。因用于房屋交易和缴税的“阳”合同中价格偏低,买方如需申请二手房贷款,银行将根据交易备案价格综合评定贷款额度,造成实际贷款金额降低,无法满足买方贷款需求。同时,因房屋交易备案价格低于实际成交价格,买方将来如果再出售该房屋时,还可能面临承担高额个人所得税的风险。

第三,对监管部门来说,“阴阳”合同不能反映房屋真实成交价格,房地产监管部门无法采集到真实数据,导致市场行情分析不准确和监管困难;交易双方试图通过签订“阴阳”合同避税,税务部门将根据价格评估系统征收,对于恶意逃税数额较大的,将按有关规定追究当事人的法律责任。

根据《民法典》、《城市房地产管理法》等有关法律规定,房屋交易双方应当遵循诚实守信原则,如实向有关部门申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报,拒绝签订“阴阳”合同,这样于己、于人、于国家都有好处。(文彬)

发布者:匿名