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物业管理政策知识问答

发表日期:2015-05-19 09:15 浏览次数:578次

 

1、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》是何时颁布实施的?

《物业管理条例》于2003年5月28日经国务院第9次常务会议通过,以国务院379号令颁布,自2003年9月1日起施行,2007年8月26日经国务院修改重新颁布。  

《四川省物业管理条例》于2012年3月29日经四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过,自2012年7月1日起施行。

2、什么是物业管理?

物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

4、物业管理活动的监督管理工作由谁负责?

市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作。县级以地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

5.街道办事处、居民委员在物业管理活动中承担哪些职责?

街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

6、物业服务用房能改变用途吗?

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

8、谁是真正的业主?

依法登记取得房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠予、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主权利,承担相应义务。

所以,物业承租人、使用物业的业主亲友均不能称为业主,而称为物业使用人;根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,物业使用人只能享有相应权利,承担相应义务。

9、业主与物业服务企业之间是什么关系?

业主与物业服务企业之间是合同关系。

物业服务企业按照合同约定,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,业主依据服务合同约定接受物业服务企业提供相应服务和管理。

10、业主在物业管理活动中享有哪些权利?

(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(2)提议召开业主大会会议,并将物业管理的有关事项提出建议;

(3)提出制定和修改管理规约 、业主大会议事规则的建议;

(4)参加业主大会会议,行使投票权;

(5)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(6)监督业主委员会的工作;

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(8)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(10)法律、法规规定的其他权利。

11、业主在物业管理活动中应当履行哪些义务?

(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(5)按时交纳物业服务费;

(6)法律、法规规定的其他义务。

12、业主能否以未享受到权利拒绝履行义务?

不能。业主不能以放弃权利而拒绝履行应尽的义务。

物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不能以未享受或者无需接受相关服务拒绝履行义务(包括按时足额交纳物业服务费的义务)。

13、什么是业主大会?

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利的业主群体表现形态。

业主大会是通过业主大会会议所作出符合法定程序及规定的决议来体现的。

14、什么是业主委员会?

业主委员会是由业主大会依法选举产生、履行业主大会赋予的职责、执行业主大会会议决定事项的一个执行机构。

15、一个物业管理区域只能设立一个业主大会吗?

是的。业主大会是物业管理区域业主自治的最高权力机构,只能设立一个。其他的诸如居民委员会等群众性组织在物业管理活动中是没有决定权的。《条例》规定:同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。

16、什么时候可以召开首次业主大会会议?

物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(1)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到百分之五十以上;

(2)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;

(3)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

17、业主的投票权如何确定?

业主在业主大会上的投票权,实行一人一票,一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的,或者同一买受人拥有一个专有部分的,按一人计算。

18、业主大会筹备组由哪些人员组成?组长由谁担任?

筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会组成,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处(乡、镇人民政府)在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居民(村民)委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

19、业主大会筹备组应履行哪些职责?

(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(2)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(3)确定业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

(4)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单;

(5)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(6)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

20、召开首次业主大会会议有期限吗?经费由谁承担?

首次业主大会会议应当自筹备组成立之日起90日内组织召开。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

21、业主大会应履行哪些职责?

(1)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

(3)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

(4)筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

(5)制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程;

(6)法律法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

22、业主委员会应履行哪些职责?

(1)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同利益;

(2)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(4)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(5)监督管理规约的实施;

(6)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(7)业主大会赋予的其他职责。

23、业主委员会的人数及任期是如何规定的?

业主委员会由5人以上的单数组成,任期3年或者5年。业主委员会任期届满90日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

24、业主委员会的决定如何产生?

业主委员会的决定由业主委员会会议产生,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

25、业主委员会委员职务自行终止的条件是什么?

业主委员会委员会有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

(1)因物业转让等原因不再是业主的;

(2)因健康等原因丧失履行职责能力的;

(3)业主大会议事规则约定的其他情形。

26、罢免业主委员会委员资格的条件是什么?

业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定罢免其委员资格:

(1)挪用、侵占业主共有财产;

(2)索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益;

(3)利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;

(4)泄露业主资料或者将业主资料用于物业无关的活动;

(5)经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的;

(6)业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

27、业主委员会的工作经费如何筹措?

业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由建设单位承担。

经业主大会决定,可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作:

(1)全体业主共有部分物业经营收益;

(2)全体业主共同交纳;

(3)业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴,由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费,并每半年向业主书面公告收支情况。

28、哪些事项应由业主共同决定?

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改管理规约;

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(4)选聘和解聘物业服务企业;

(5)筹集和使用专项维修资金;

(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第(5)项和第(6)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

29、业主大会会议如何召开?

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。

30、业主大会会议何时召开?

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议:按照业主大会议事规则的规定召开。

临时会议:经20%以上的业主提议,业主委员会应当积极召开业主大会。

31、业主必须亲自参加业主大会会议吗?

不一定。业主可以委托代理人参加业主大会会议,但需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

32、业主大会或业主委员会做出的决定对业主有约束力吗?如果有误如何处理?

如果业主大会或业主委员会做出的决定程序合法、内容合法,那么对全体业主均有约束力;业主不能以没同意而拒绝执行。

但是业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

33、管理规约由谁制定?

管理规约分为临时管理规约和管理规约。业主大会成立之前由建设单位制定临时管理规约,业主大会成立后,由业主大会制定和修改管理规约。

34、临时管理规约由建设单位制定,对业主有约束力吗?

临时管理规约由建设单位制定,但对全体业主同样具有约束力。

按照《条例》规定:建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益,业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当遵守临时管理规约予以书面承诺。

所以,只要建设单位制定临时管理规约的程序合法、内容合法、对全体业主均有约束力,任何业主不得以临时管理规约是由建设单位制定或者本业主未签字同意的理由而拒绝履行义务。

35、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力吗?

按照《条例》规定:建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时,应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。物业买受人应当遵守临时管理规约,履行前期物业服务合同。

所以,前期物业服务合同虽然由建设单位与选聘的物业服务企业签定的,但对业主同样有约束力,任何业主不得以本业主未与物业服务企业签订合同的理由拒绝履行前期物业服务合同。

36、物业服务合同包括哪些主要内容?

物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。其中物业服务事项应当包含下列内容:

(1)建筑物共有部位的维护和管理;

(2)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

(3)共用部位的绿化、环境卫生的保养和维护;

(4)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

(5)物业服务档案和物业档案的管理;

(6)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

37、前期物业服务合同的期限是怎样的?

按照《条例》规定:业主大会成立后,业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。

所以,虽然前期物业服务合同约定的期限未满,但业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业重新签订了物业服务合同(包括选聘原来的物业服务企业或另外的物业企业),前期物业服务合同自行终止。如果原来的物业服务企业未被选聘,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成为由拒绝退出。

45、物业服务企业需要对业主专有物业进行承接查验吗?

按照《条例》规定:物业服务企业无需对业主专有物业进行承接查验,业主专有物业由建设单位按照相关规定进行验收、交付,物业服务企业只需对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前,物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

46、物业的保修责任由谁承担?

物业的公共设施设备及业主的专有物业在保修期限和保修范围的保修责任均由建设单位承担。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

47、建设单位对物业的保修责任是怎样规定的?

依据国务院2000年颁布的279号令《建筑工程质量管理条例》,建设单位为保修法定责任人,第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限自竣工验收合格之日起计算为:

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

48、物业服务企业与业主、专营企业之间的维修责任是如何划分的?

业主作为物业的所有权人,应对其专有物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即进户门以内的部位和设备,包括水、电、气设施、自用阳台以及户表以内的管线,由业主负责维修(法定保修期非人为损坏由建设单位负责),业主委托物业企业维修的,应当按双方约定另行支付费用。

房屋的共用部位和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施,由物业服务公司负责日常养护和管理,需动用维修资金的由专项维修资金支付。

管理区域内的水、电、气、通讯等专业经营设施设备及相关管线的维护、保养等费用,由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备及相关管线发生故障或损坏时,专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新,物业服务企业、业主应当予以配合。

由于业主拒不履行维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全,造成损失的,业主应当赔偿损失。

人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。

49、物业服务的收费标准如何确定?

物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则,由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价,并定期公布。

成立业主大会后,业主可以和物业公司自行约定收费标准。

同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的,物业服务收费应当执行同一价格标准。

50、合同签订后,物业服务的收费标准可以调整吗?

可以调整,但是要按照程序进行。

有下列情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报经业主大会同意:

(1)公共服务产品能耗价格调整的;

(2)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

(3)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

(4)其他政策性费用调整的。

51、谁是物业服务费的缴费主体?

业主是物业服务费的缴费主体。

已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。

建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的,物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

52、业主可以因未使用物业而拒交物业费吗?

不可以。物业服务事项包含的是下列内容:

(1)建筑物共有部位的维护和管理;

(2)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

(3)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;

(4)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

(5)物业服务档案和物业档案的管理;

(6)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

从上述可以看出,物业服务事项不包括业主的专有物业,物业服务费也是用于公共设施、公共环境、公共秩序等公共管理方面,所以,业主因自身原因未使用物业的,同样应交纳物业服务费。

53、承租人违反管理规约业主应当承担责任吗?

业主应当承担连带责任。按照《条例》规定:物业使用人(包括承租人)在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

54、同一管理区域内物业服务费能有差别吗?

同一物业管理区域内,同一物业类型、同一物业服务内容和标准的,物业服务收费应当执行同一价格标准,不能因为房屋售价、购房时间等其它条件不同而执行不同的服务费标准。

55、物业管理区域内禁止行为有哪些?

(1)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为;

(2)违章搭建建筑物和构筑物等行为;

(3)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;

(4)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

(5)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为;

(6)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等;

(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

(8)超过规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为;

(9) 法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

58、业主可以占用管理区域内道路、场地吗?

任何人都不可以随意占用管理区域内道路、场地。

《物业管理条例》第五章第五十一条规定:业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

59、业主进行装修必须告知物业服务企业吗?

是的,业主进行装修必须告知物业服务企业。

业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

60、必须签署装修管理服务协议吗?协议内容有哪些?

是的。按照建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》第三章第十六条规定:装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
  (1)装饰装修工程的实施内容;
  (2)装饰装修工程的实施期限;
  (3)允许施工的时间;
  (4)废弃物的清运与处置;
  (5)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
  (6)禁止行为和注意事项;
  (7)管理服务费用;
  (8)违约责任;
  (9)其他需要约定的事项。

61、物业服务企业对装修违规行为可以制止吗?

物业服务企业对装修活动中的违反法律、法规、管理规约等规定行为,可以采用劝告、制止、向有关行政管理部门报告等方式来履行自己的职责。

按照《条例》规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

62、室内装饰装修的禁止行为有哪些?

按照建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第五条规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:

(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
  (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
  (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
  (4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
  (5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

63、室内装饰装修需要批准的行为有哪些?

按照建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条的规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
  (1)搭建建筑物、构筑物;
  (2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
  (3)拆改供暖管道和设施;
  (4)拆改燃气管道和设施。
  本条所列第(1)项、第(2)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。

64、房屋装修中的哪些行为需要提交设计方案和施工方案?

按照建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第七条规定:住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。

65、经业主大会同意,可以占用消防通道、公共绿地修建车位吗?

不可以,业主大会作出的决定不能违法相关法规规定。

按照《条例》规定:物业管理区域内按照规划设置的车位、车库,应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

66、小区内车位可以租给本小区内的车主吗?

经业主大会同意,小区内利用物业共有部分设置的车位可以租给本小区内的车主,但有相应的前提条件。

(1)由业主大会决定;

(2)收益归全体业主所有;

(3)优先满足本小区业主需要;

(4)不得长租。

68、什么是专项维修资金?

专项维修资金是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢楼结构相连的非住宅物业的业主,按照国家有关规定交纳的专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

69、专项维修资金的所有权属于谁?

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给物业买受人。

70、什么情况下可以先行使用专项维修资金?

业主可以在管理规约中约定,发生下列情况时,物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施,同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告,经核准后其费用在专项维修资金中列支,事后应当向业主大会书面说明情况:

(1)屋面防水损坏造成渗漏的;

(2)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

(3)楼体外墙墙面有脱离危险,危及人身安全的;

(4)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(5)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

 

发布者:匿名